上半年末大陸11家房企總負債超千億 融資管道漸趨多元

http://www.cdnews.com.tw 2017-10-12 11:40:43
 今年以來,多數房企銷售業績穩步增長。同時,房企對資金的需求提高。業內人士表示,隨著信貸持續收緊,房企面臨的融資形勢嚴峻。因此,積極推進金融創新,開闢多元化融資管道對房企而言變得尤為重要。比如資產證券化等,助推房企由重資產向輕資產模式轉變。

 嚴控房企發債用途

 中國證券報報導,今年一線及熱點城市在限購、限貸、限售等調控政策下,房企銷售出現些許波動,但大部分房企對下半年的銷售前景並不悲觀。克爾瑞研究中心分析師房玲表示,約有近10家房企上調了全年業績目標,企業整體銷售業績表現良好,回款不錯。

 但部分房企在資金方面仍有壓力。受調控影響,房企融資管道不斷收緊。中信證券分析師明明表示,從房地產行業發行債券募集資金的情況來看,2016年前三季度地產行業債券發行金額及只數較多,如2016年一季度發行金額總計3978億元,2016年二季度為2713億元,2016年三季度再度上升至3366億元。相比之下,2017年一季度發行金額僅為649億元,二季度為1135億元。

 “從二季度開始,房地產境內發債略有鬆動,但總量和募資用途控制嚴格。”中金公司研究員許豔表示,從3月開始,房地產行業信用債的發行量有所增加。比如,萬科和金地,7月各發行了40億元公募公司債。不過,募集資金用途依然不得用於購置土地,只能投向非房地產業務,並且需要進行專戶監管。同時,住宅類房地產公司債目前審批非常嚴格,多數是之前的批文快到期才允許發行。總體來看,雖然住宅類房企發債不是完全不可能,但總量和品質控制比較嚴格,發行總量與之前高峰期不可同日而語。

 從房企負債來看,房玲表示,上半年末,165家房企總有息負債為51619億元,較期初上升17.3%。一般情況下,房企規模與負債規模呈正相關關係,上半年末,有11家房企的總有息負債超千億元,較2016年末增加4家。

 開闢多元化融資管道

 事實上,在國內房地產融資收緊之下,海外發債是部分房企依賴的通道之一。據克爾瑞研究中心統計,重點房企融資監測資料顯示,上半年重點房企海外發行優先票據高達183億美元,合計人民幣1242億元,而2016年全年僅合計約人民幣295億元。其中,中國大陸恒大上半年發行101億美元海外優先票據,替換了原有永續債。扣除恒大的影響,上半年其餘企業發行優先票據仍然超過550億元,是去年全年的兩倍多。

 中金公司分析員許豔表示,2017年中資房企美元債融資呈現爆發式增長,主要包括兩方面原因:一是2013年和2014年發行的債券多在2017年和2018年贖回或到期,再融資需求推動2017年房企大量續發;二是2016年9月以來國內市場房企融資環境收緊,倒逼企業轉向海外市場籌集資金。

 “綜合來看,2017年上半年房企的償債能力較2016年末有所下降,但基本屬於穩健水準。”房玲表示,隨著信貸持續收緊,房企面臨的融資形勢嚴峻。在此背景下,積極推進金融創新,開闢多元化融資管道對房企而言尤為重要。

 中信建投房地產行業首席分析師陳慎表示,在融資管道收窄的大環境下,資產證券化作為金融創新工具,在房地產企業融資發行方面具備諸多優點,拓寬了融資管道,降低整體融資成本,提高了融資便利,是我國房地產行業發展的趨勢所在,同時助推房企由重資產向輕資產模式轉變。

 陳慎稱,開發商可以等商業專案運營成熟後,通過出售、分散和打包設立相應ABS產品在公開市場出售,引入投資人、資產管理人和託管人,從而實現資金快速回籠、周轉,提高資金再利用效率和公司再融資能力。與此同時,房企可持有部分ABS份額,同時享受分紅和物業升值收益,改變傳統的“快進快出”經營模式,實現向“輕資產、重運營、多元化”的轉型。在租賃市場試點放開的背景下,通過REITs類ABS有助於提高租賃企業的租金回報率,大幅縮短資金回收期限,有利於房地產租賃市場快速發展。(沈百川編)
 
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