本報特稿/臺灣營建類股變動與房市/智庫論壇/淡江大學金融研究所教授/中華國際財經創意交流協會理事長謝明瑞、國政基金會高級助理研究員周信佑

http://www.cdnews.com.tw 2018-02-13 07:05:38
  一.前言

 在現代經濟社會中,房地產是經濟的一環,房市景氣的變化受制於國際經濟與國內政策的影響甚大,其中,又以稅制的改革對房市的交投最具影響力。2016年,繼政府打房政策不斷之後,又持續推動提高房屋稅、增加土地稅、一例一休、年金改革、南向政策等,這使得因打房措施及大幅調高房屋持有稅所造成的房市萎縮現象更為雪上加霜;2017年,國內房市呈現回溫走勢,但政府不斷以翻轉正義為名,馬不停蹄的改革浪潮所造成的人民抗爭不斷,削減了人民對政府的信任,因此,即使在2018年初始,國內房市已呈現相對穩健走勢,但房市是否觸底,仍有待進一步的觀察。

 另外,在最近一年中,政府高舉「轉型正義」的大旗而大勢改革,而在國家多事之秋,經濟活動遲滯,人民所得偏低之際,新台幣的升值卻是屢創新高,而台幣升值對於貿易依存度偏高的台灣殊為不利,對於以出口導向的企業而言,更是雪上加霜,對於國內房市的發展當然亦受到影響。

 一般而言,國際美元的強弱與外資的流動,是影響台幣走勢的重要關鍵,而在最近一年中,因美國總統川普的「美國優先」與「弱勢美元」政策,導致外資大舉進入國內金融市場,除了新台幣被迫升值之外,買超台股也造成股市的大幅波動,當前國內股市的萬點行情,基本上即是外資效應所導致的結果。唯這次的股市上漲並未對國內的房市造成明顯的連動關係,房市仍僅處於軟中持穩。
 
 由於房地產長期不景氣,因此,2017年下半年的房市雖然己呈現價平量穩走勢,但在所得偏低的情況下,房價依然相對偏高,民眾觀望的心態也依然濃烈。另外,若根據「台灣地區股票市場營建類股股價行情變動比較」資料,觀察民國一百年以來的營建類股股價之變化,並以2016年與2017年的營建類股之股價表現來觀察,則可發現營建個股已連續2年進入反彈較大的階段,在2018年2月之前,國內房市價量指數仍呈下跌走勢,唯營建類股則繼2016年後再度大幅翻升,而營建類股票價格的變化走勢,值得建商與投資人重視。為瞭解國內房市變動狀況,並用以判斷未來國內房價走勢,有關當前的房市變動分析,可分為下列幾個部分來說明。

 二.房地產行情分析
 
 自2015年以降,國內房地產市場表現不佳,房市交投冷清,房地產交易量價俱挫,消費者觀望心態濃厚,而在新的一年中,一般消費者對於當前國內房地產仍有普遍看跌的情形,有關當前的房地產行情,可分為下列幾個部分來做說明。

 1.房市買氣持穩

 2017年下半年,國內民眾購屋信心回穩,購屋態度轉趨積極,第四季後,房市交易量呈現逐月小幅成長走勢,加上新曆年底與農曆年初之間為房市交易旺季,民眾購屋需求強勁,而讓第四季的房市交易量維持高檔,唯若觀察2017年最後一個月的全台七都房價變化,便可發現除了新北市小幅回升 1%、桃園持平外,其餘五都均呈微幅下跌走勢。另外,目前市場以自住需求為主力,房價缺乏上漲動能,短期內仍沒有反彈的機會,房價持續盤整緩跌,目前房市交易的「以價換量」仍是市場主流。

 2.高總價宅價跌量增

 一般而言,高價宅包括豪宅與高總價宅,依據實價登錄資料統計顯示,2017年,全台四大重點重劃區豪宅交易價量走勢並不一致,包括南區的高雄美術館特區、中區台中七期、北區新北市的新板特區,以及台北市信義計畫區等,其交投量價變動各有不同,如高雄美術館特區與台中七期的豪宅交易價量齊降,而信義計畫區房價則呈現回穩格局,觀其緣由,主要因信義地區陸續仍有新案推出,但各有其規劃特色,且中古豪宅釋出量不多,價格回穩,但雙北黃金重劃區的交易量仍相對偏少,而高雄美術館特區豪宅價格跌幅則下跌5.7%,交易量則少了約3成,故知南北房市變化不同。

 3.購屋貸款利率增高

 根據中央銀行所發佈的資料,2017年12月,本國五大銀行 (台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀) 新承做購屋貸款利率連二次上升,目前約為1.632%;由於年底交屋潮,且部分建商降價求售,新承做購屋貸款再創新高。唯近年來,民營銀行積極搶攻房貸市場,中國信託商業銀行更獲選辦理公教人員「築巢優利貸」,搶食傳統行庫房貸業務,但五大行庫整體房貸市占率仍達四成,承做金額與利率變動情況下,其利率變化仍被視為房市景氣風向球。另外,目前房市是以自住首購族為主要支撐力量,由於房貸利率偏低,且銀行積極搶攻房貸市場,推出低利優惠貸款專案,因此,近期新承做房貸利率一般大都在1.63%左右。

 4.法拍屋案件未明顯增加

 在房地產市場中,房市變化有許多指標可供觀察,其中,有關房市是否已達不景氣的末端,或當前房價是否已經落底,則法拍屋案件的多寡可做為初步判定的依據;唯當前房市的法拍屋之法拍數量並未明顯增加,顯見當前房市雖然不景氣,但市場仍有支撐力,代表房地產價格應仍不會有大幅滑落的空間,亦即房市是否落底,仍需再做進一步的觀察。

 三.營建類股變動分析
  
 一般而言,國內股市、匯市、房市等「三市」變動息息相關,而股市變化影響房市變動,從而影響影營建類股的變動,即使國內經濟成長與股票市場可能因政經變動因素而產生脫勾情形,但並不影響房市與營建類股變動的關聯性,而根據「現代營建」所公佈的「最近一年台灣股票市場營建類股股價行情變動比較」之資料,則是當前分析房地產行情與營建類股變動的基礎。。

 若以民國一百年以來的國內股價總指數變化與營建類股變動情形來觀察,也就是最近七年的國內股市變化與營建類股變動來分析(2011-2017),在台灣股價加權總指數的變動過程中,其股價指數變動由2011年的7110.37上升到2014年的9470.94,但2015年,股價大幅下跌為7664.01,2016年再回升為9318.12,2017年,在外資效應下,股市更創萬點行情,達11231.46,且繼2016年上漲21.58%之後,2017年再漲20.53%,顯示在最近七年內,在台灣股價加權總指數的變動中,除2015年下降幅度幾達二成(-19.08%)之外,其餘各年的股價總指數均呈上揚走勢,平均漲幅將近一成(8.87%),主要因在美國的「弱勢美元」政策下,新台幣走強,外資齊聚,影響國人投資與消費意願,讓營建類股的股價變化呈現漲多跌少的走勢,也讓國內各年之營建類股股價呈現漲跌互見情形。

 2015年,由於國際經濟情況不如預期,國內股票市場欲振乏力,特別是在政府房市政策中,打房政策不斷,不動產稅賦再三改變而揚升,導致房市不景氣,股價總指數下調,營建類股亦隨著調低,國內房地產市場價量表現普遍不佳,且 該年的營建類股幾乎是呈現全面走低的情形。2016年,國內及國際經濟景氣微升,經濟表現較去年為佳,股價加權總指數上揚為9318.12,較去年同期上升二成以上(21.58%),同時也造成營建類股上漲的家數遠大於下降的走勢,2017年,房市呈現好轉走勢,價穩量增,特別是在外資效應下,國內股票市場衝上萬點行情,且股票加權總指數上漲二成以上(20.53%)。
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